曾经一度沉寂的物业税，因近几年房地产市场的火热、房价的攀升和上月25日国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中提及的“深化房地产税制改革，研究开征物业税”而再度成为热议的话题。物业税是什么？物业税和房价、地价的关系怎样？面对正在回暖的楼市，物业税的出现将会产生什么样的影响？这种影响又会对普通的购房者产生什么样的波及？相信与南京财经大学财政与税务学院院长杨抚生的对话、对江苏省城市发展研究院房地产研究所所长胡志刚的专访，会给这些问题带来深入的启发和思考。

　　物业税已在南京“空转”

　　记者：上个月25日国务院正式公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提到要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。这似乎释放出一个信号，立即引起市场各方的强烈关注，A股地产板块也受到影响当天全面下挫。

　　杨抚生：其实这并不是第一次提及物业税的问题。从国际上说，物业税是对房产、地产的所有权征税。我国的情况不同。我们是有区分的，房产有所有权，地产只有使用权，40年或者70年不等。但房产和地产又不可分，尤其要看到是房价的增值部分主要体现在地产上。

　　记者：这是不是给我国物业税的实施带来一定的困难？

　　杨抚生：应当说增加了复杂性。因为复杂，所以三年前北京、南京等几个城市就实施了物业税的空转，用于对物业税“把脉”。但由于过于复杂，空转的结果并不理想。

　　近两年出台征收物业税可能性几乎为零

　　记者：你指的复杂在哪里呢？为什么会导致空转不理想？

　　杨抚生：主要是房屋的产权过于复杂。物业税空转有两种方式，一种是按面积征收，一种是按价值征收。按面积征收计算简单，但缺乏公平性。比如同样是90平方米的房子，一套在新街口，一套在江北，按同样额度征收物业税肯定有失公平。发达国家一般按重估价值征收。但这一体制要求评估机构要跟上，最起码物业每1-3年要评估一次。因为这些技术跟不上，所以空转的结果不能完全反映问题。

　　我个人认为按重估价值计算比较合理。对于免征额的确定，目前也有几种说法，按面积计算的有90平方米以下免征，有120平方米以下免征，也有的建议144平方米以下免征。我认为可以放宽些，比如放到150平方米。或者按价值征收的，免征额以150平方米乘以该城市的平均房价。比如南京的商品房均价每平方米6292元，免征额即定在6292×150=94.38万元。房屋重估总价高于此征收物业税，低于此免征。

　　对于税率我建议采取累进税率制，充分考虑纳税人的承受能力。比如超过免征额100万元以内的采用0.5％的税率，100-200万元采取1%的税率，200-300万元的采取1.5%税率等。但不管怎么，物业税的出台都是一个相当复杂的系统工程，绝不是一蹴而就的。

　　记者：那国务院此次文件发出的信号究竟代表什么？

　　杨抚生：只是说明现在物业税已提到了研究立法的过程。以前只是理论研究，空转是按理论研究进行尝试，现在要根据空转结果修订方案，拿出修订的草案成为物业税税法的讨论稿进行讨论研究。物业税出台有个过程，从常规情况判断，两年能出台就算很快了。

　　物业税开征与房价、地价升降没有必然联系

　　记者：物业税是对房地产的保有环节收税，这也是房地产的市场价值最终得到体现的环节。现在有很多说法提及征收物业税后，房价会降下来，你的看法呢？

　　杨抚生：我认为物业税开征可以完善房地产税制，使其结构合理，有效抑制房地产投机，也能增加地方财政收入，对个人的收入进行再分配，但我并不认同物业税可以抑制房价的说法，物业税开征，房价有可能降也有可能升。

　　经济学上有个词叫税负资本化，也就是在特定商品（如土地、房产）的交易中，买主将购入商品在以后年度所必须支付的税额，在购价中预先一次性扣除，从而降低商品价格，税额转由卖方承担。这是指在供大于求的情况下可能发生。假设房地产市场处于供小于求的状态，或刚性需求较大，就不会出现上述情况了，比如一位卖主要卖二手房，他的卖价就不仅包括房屋的价值，还要加上这些年他交的物业税，如此一来房价反而涨上去了。这就是税赋转嫁到房价上的典型例子。二手房价格上来了，一手房价也会跟进。因此，物业税要看方案怎么设计、税率多高、免征额多少，在房产开发、交易环节的税负是否先降低了。设计得不好，甚至有可能会与当初目标相违背。

　　记者：物业税的开征相当于把本来一次性交70年的土地出让金分成70年征收，这对于地价会不会有大的影响？

　　杨抚生：从理论讲是这样，但现实性不强。因为地价不能精确计算。土地价格最终由市场说了算。物业税开征只是一种政策，和房价、地价的升降并没有必然的联系。我认为，物业税征收的前提条件是必须对现有的房地产税、费进行调整，清费正税，属于税收性质的并入税收，不该收的费坚决取消，大幅降低行政性收费比例。这个比例降下来，房地产成本降低了，老百姓才可以买到价格便宜的房子。否则开征物业税反而会加重老百姓的负担。这也正是我主张物业税的免征额一定要放宽的原因。