11月1日下午，摩根大通亚太区董事总经理龚方雄博士；国金证券首席经济学家金岩石博士； 软银亚洲信息基础投资基金总裁阎炎先生一行步入位于深圳华侨城 (论坛新闻)的智慧广场 (论坛新闻)考察项目，并针对商业地产未来发展趋势作出判断。

　　近期，智慧广场出现了整栋购买的大客户，很显然，除了满足大企业办公需求，智慧广场已经成为大机构的投资对象，很明显，高端商业地产代表了未来的投资趋势和方向。”智慧广场项目负责人告诉记者。

　　伴随着新“国十条、限购令”等一系列调控政策的出台，国内住宅市场投资受到挤压，与此同时国际资本避险需求增加，商业地产渐渐成为机构们新的资金出口。数据调查显示，不仅是在深圳，北京、上海的众多高端商业地产近期都出现大资金涌入的现象。据有关人士分析，很显然在今后一段时间内，基于国内国际大的经济气候尤其是受房地产相关政策影响，商业地产将成为国际资本配置的重要方向，一个相比传统民间资本更加强大的资本团体，已经浮出水面。

　　商业地产未来的市场潜力“深不可测”

摩根大通亚太区董事总经理龚方雄博士

　　在谈到商业地产未来，龚方雄用了“深不可测”四个字来形容。

　　未来10年内，中国经济总量将超过美国，达到20万亿美金，龚方雄认为：未来十年当中，中国经济最显著的变化将是经济结构的调整和转型，未来我们的经济要靠内需，靠消费，靠服务业拉动，那它对商业房地产的需求会上升到更高量级。

　　龚方雄为记者提供了一组数据，首先在发达国家服务业占整体GDP比重是80%左右，在中国不到40%。未来成长空间巨大。

　　更重要的是，商业地产将是未来企业直接接融资的重要途径。龚方雄以金融服务业为例进行了分析，在发达国家，所谓的直接融资和间接融资占整体融资比重一般是50对50，甚至直接融资在有些国家比间接融资（银行贷款）要大很多，是40对60的格局。但是去年整年度，中国银行间接融资达到了9.5万亿，但是在资本市场，企业直接通过股本融资和债券融资的规模去年也不过是8千亿人民币，直接融资占整体融资的比重不到10%。可以说中国的金融产业还是一种朝阳产业，它有无限的发展空间，从另一个角度印证了商业房地产未来的发展需求。　　

　　通胀风险和人民币升值将为商业地产创建广阔空间

国金证券首席经济学家金岩石博士

　　“现在国际经济和中国经济基本上处于非常矛盾的状态”龚方雄对记者表示。“中国和全球经济处在一种矛盾的变革当中，他们是低迷，我们是相对高速成长，他们面临的是通缩的危险，我们面临的通胀的危险，他们面对的是货币贬值，中国面对的是货币升值。这一系列会给中国地产，尤其是商业地产未来创建一个非常广阔的空间。

　　在国际资本角度，龚方雄认为全球经济可能会持续低迷几年，但是中国经济在未来保持8%到10%的增长，通缩所影响的就是资金和资金的成本，以及资金的流动性。国际主要央行还要继续进行量化宽松，资本成本会接近于0，资本的逐利性决定国际资本会大规模涌入国内资本市场。

　　但对国内资本来讲，中国未来面临的是有一定程度的通胀风险。有一定通胀的风险情况下，但是现在的银行存款利率非常低，大家要追逐一些相对高的投资回报，但是又相对平稳，相对风险比较小一点的投资。不动产投资就成为化解通胀风险的重要途径。而近期政策尤其是“限购令”，无疑将会将相当数量的热钱挤压出住宅市场，转而流向不受限制的商业地产。

　　“当中国选择了用超额货币驱动经济增长的时候，已经难以避免通货膨胀和资产泡沫的威胁。”

　　对于通胀问题，国金证券首席经济学家金岩石博士从货币政策层面做出自己的解读。金岩石博士给记者提供了一组数据：2009年，货币增长27.59%，2010年上三个季度货币量的增长低于18.7%，而过去十年货币总量增长的4.6倍。事实上我们所痛恨的资产泡沫、高房价源头只有一个，那就是增量货币政策，为了抵御通胀，资金通过投资人流入住宅市场，流入商业住宅市场，实际上代表着市场的智慧。中国商业地产与住宅价格“倒挂”，商业地产价格长期低于住宅价格。问题的关键就在于商业地产信贷相对从紧，资金杠杆比例低。而在住宅市场信贷紧缩之后，我们看到越来越多的人开始从住宅转投向商业。

　　　要投，就投最高端的的商业地产

软银亚洲信息基础投资基金总裁阎炎先生

　　“我们监测到的全球数据显示，在全球前１５名的房地产商中，大部分拥有大量商业地产，包括美国、澳大利亚、日本等国的一些公司。所以从全球趋势来说，我们也越来越重视商业地产，会有部分资金投入到中国的项目。”作为亚洲最大的投资基金，软银亚洲信息基础投资基金总裁表示。

　　“软银管理的基金是40亿美金，投资领域包罗万象，最近我们加大了深圳商业地产投资力度，并且投资了中国一个最高端的旅游酒店。

　　在目前中国市场和政策的氛围下，商业地产，尤其是一些特殊地产项目发展情景非常大，阎炎博士这样解释投资商业地产的原因。

　　从中国市场来看，国际资本市场不认为中国资本市场短期会下降，最根本的原因是从现在全球角度来看，中国、美国，包括欧洲，现在全球的中央银行都在增发钞票。增发钞票的主要原因就是增加流动性，增加流动性以后钱去买什么东西？对中国老百姓来讲，土地国有，钱多了以后你的最大的资产购买只能是房产。
    再看商业地产，和住宅地产有一个最大的区别在于全球绝大部分的商业地产都是以收租金为主要的盈利模式。最重要的一点，就是商业地产的资产随着时间的推移，资产一定要是升值的资产。

　　“要投就投最高端的商业地产！”，对于商业地产投资的选择，几家机构不约而同的表示要在核心城市、核心位置投资最高端的商业地产，并表示会加大商业地产投资力度。

　　“深圳第三次崛起已经开始”。金岩石博士认为，中央率先核准了深圳十年发展规划，核准了前海的开发，这意味着珠三角的金融中心在内地已经落地深圳，于是港深金融一体化将成为下一次深圳崛起的起点。金岩石博士预测，未来三五年内，以深港经济一体化会形成亚洲人民币中心。亚洲人民币中心一旦形成，全球资本通过亚洲人民币市场开始自由流动的时候，深圳房价一定会向香港靠拢。而类似智慧广场这类高端商业地产将凸显价值。

　　而智慧广场一位内部人士向记者表示，国际资本看好的高端地产往往具有很高的综合价值，一是楼宇的智能化等技术层面；二是生态化的理念层面。目前国内商业地产的情况是，技术层面相对充分，理念层面略显不足。而据介绍，如国际资本此次关注的智慧广场项目，融合了信息技术、低碳运行和园林式设计理念，绿化率高达４０％，在深圳高端商业地产中尚属罕见。
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