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评级：买入

2010年8月24日

投资要点

可比口径，营业利润翻番 剔除2009年上半年公允价值变动收益7.9亿元的影响，今年上半年公司营业利润同比增长111%。扣除非经常性损益后的净利润增长6倍多。

逆市储地，未雨绸缪 新政实施后北京试行暗标出让土地，国企身份以及良好的政府公共关系，使公司在“综合条件最优者得”的拿地竞争中占据优势。行业调控让公司获得了难得的扩张机会，上半年公司斥资65亿元，新增项目储备面积189万平方米，一旦调控期结束，公司将抢得市场先机。

未来业绩增长信号强烈 公司存货276.5亿元，较年初增加近50%，经营活动产生的现金流量净额为-67亿元，支出较去年同期大幅增加57亿元。我们认为在当前的政策调控形势下，房地产公司呈现负现金流状态比正现金流状态要更有远见和魄力，也使公司未来出现强劲销售增长成为可能。

品牌积聚效应加速显现 近期，金融业巨头林立的金融街地区，又进驻一批重量级单位，包括北京金融资产交易所、大连银行北京分行、江苏银行北京分行、太平洋保险北京分公司等机构。

建设区域西扩至钓鱼台国宾馆，发展空间不断拓展 公司是市政府规划、意图的具体落实与实施者，同等条件下，可优先获取相关项目，并获得大量潜在资源及无形支持。

商务地产龙头，受益于行业政策调控 本轮政策调整，主要指向商品住宅，商务地产正成为地产商们的“避风港”，一些投资者也将从住宅市场撤出来的资金投入到商务地产上。商务地产成为宏观调控下投资新宠。

非信贷融资渠道开启利好公司 《保险投资运用管理暂行办法》已公布，保险资金的主要投资方向为商业地产。值得关注的是，金融街建设集团及关联公司北京华融同为长城人寿第一大股东，公司去年发行的公司债，前十名持有人聚集了国内几乎全部大型保险公司，公司受益于保险资金入市的潜力可见一斑。

投资建议 财报显示，公司仍手持货币资金97亿元，预收款项达41.56亿元，同比增加47.8%，年终业绩确定。同时，由于今年的大幅投入，2011年后公司将进入收获期。

按最新股本摊薄后，预计公司2010-2011年EPS分别为0.53元和0.63元，对应PE分别为13.7X和11.5X；最新PB为1.37X，处于沪深二市最低水平。鉴于公司可售资源丰富且估值具有较强吸引力，维持 买入 评级。

营业收入稳步增长

公司今年上半年实现营业收入约19.8亿元，同比增长31.6%；营业利润5.04亿元，同比下降51%；净利润5.08亿元，同比下降32.8%；每股收益0.20元。

可比口径，营业利润翻番

剔除2009年上半年公允价值变动收益7.9亿元的影响，今年上半年公司营业利润同比增长111.06%。扣除非经常性损益后的净利润增长6倍多。

去年同期金融街中心(A5)大厦和德胜国际中心部分楼层竣工转为投资性房地产，并采用公允价值计量，产生较多公允价值变动损益。按照会计准则的规定，公司投资性房地产项目采用公允价值计量产生的公允价值变动收益不计入营业收入，只计入营业利润，导致本期营业收入同比增长，营业利润却同比下降。

逆市储地，未雨绸缪

本轮行业调控让公司获得了难得的扩张机会，上半年公司斥资65亿元，新增项目储备面积189万平方米。

新政实施后北京试行暗标出让土地，国企身份以及良好的政府公共关系，使公司在“综合条件最优者得”的拿地竞争中占据优势。行业调控将带来“逆周期效应”，一旦调控期结束，只有提前做好土地储备的开发商才能抢得市场先机。

未来业绩增长信号强烈

公司存货276.5亿元，较年初增加近50%；经营活动产生的现金流量净额为-67亿元，流出量较去年同期大幅增加57亿元。主要是报告期内发生的上述土地购置支出以及工程款支出26.44亿元，较上年同期土地购置支出5.68亿元及工程款支出12.19亿元增加较多，这使公司未来的销售出现强劲增长成为可能。

我们认为在当前的政策调控形势下，房地产公司呈现负现金流状态比正现金流状态要更有远见和魄力。

品牌积聚效应加速显现

金融街聚集了中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会等国家金融决策和监管机构，已经成为国家金融政策的发源地。近期，金融业巨头林立的金融街地区，又进驻一批重量级单位，包括北京金融资产交易所、大连银行北京分行、江苏银行北京分行、太平洋保险北京分公司等机构。

目前，在该地区各类企业总部和地区总部已经突破150家，金融资产规模近40万亿元，占北京市金融资产的82%，占全国的47.6%；控制着全国95%的信贷资金和65%的保费资金；金融从业人员14万人，占北京市金融从业人员的56%。

建设区域西扩至钓鱼台国宾馆，发展空间不断拓展

随着国内金融机构争相入驻，北京市已经批准金融街地区的拓展计划。未来的金融街南至长安街，西至钓鱼台国宾馆，北至白塔寺，东至西单商业大街。今后几年，北京市力争在金融街新增商业建筑面积260万平方米，使之可以容纳更多的金融机构、企业落户，为国内外优质金融资源聚集提供更大的发展空间。

种种举措下，上市公司将是近水楼台先得月。公司是市政府规划、意图的具体落实与实施者，同等条件下，可以优先获取相关项目，并获得大量潜在资源及无形支持。同时，在行业调控的大背景下，北京市政府正试图改变拆迁环节“漫天要价”的情况，从而有利于金融街西扩进程的推进。

商务地产龙头，受益于行业政策调控

本轮房地产调控，主要指向商品住宅，旨在通过加大商品房和保障性住房的供应、抑制投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨势头，促进房地产业健康平稳发展。

据Wind资讯数据，2010年上半年全国办公楼开发投资额为2,337亿元，同比增长52.7%；销售额2,482亿元，同比增长95.92%。2010年上半年全国商业营业用房开发投资额6,157亿元，同比增长33.42%；销售额5,283亿元，同比增长66.12%。可以明确的是，在扩大内需、城市化进程加速和居民消费水平提高等因素的带动下，商务地产需求将保持不断上升态势，在未来相当长的时期内有着广阔的发展空间。

近期，国土部再次曝光闲置土地情况，国务院副总理李克强亦要求，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果。这些措施与声音进一步表明房地产调控政策延续，房市调控严厉势头未减。

在此背景下，商务地产正成为地产商们的“避风港”，一些投资者也将从住宅市场撤出来的资金投入到商务地产上。预计在政策作用下，会有越来越多基金进入商务地产领域，商务地产将成为宏观调控下投资新宠。

因此，公司将坚持以商务地产为主导，立足北京，面向全国重点城市，充分发挥在商务地产开发领域的核心能力和品牌优势，打造金融街绿色商务地产品牌。

非信贷融资渠道开启利好公司

刚刚公布的《保险投资运用管理暂行办法》明确，保险公司季末资产10%可用于投资固定资产，这意味着未来有超过3000亿元的保险资金可进入房地产市场。保险资金要求长期稳定的收益回报，这就决定了保险资金的主要投资方向为商业地产。

值得关注的是，公司的控股股东北京金融街建设集团及关联公司北京华融综合投资公司同为长城人寿第一大股东，并且国内其它保险公司与公司均有密切联系。公司去年下半年发行的56亿元公司债，前十名持有人即聚集了国内几乎全部大型保险公司，公司受益于保险资金进入房市的潜力可见一斑。

投资建议

2010年中期报告体现的是2009年乃至2008年项目的结算状况，比较政策调控期间各房地产公司竞争力的优劣、可持续发展能力，则要看今明两年的业绩。

财报显示，公司仍手持货币资金97亿元，现金充足；预收款项达41.56亿元，同比增加47.8%，公司在销房产开发项目中满足收入确认条件的较多，年终业绩确定。同时，由于今年的大幅投入，2011年后公司将进入收获期。

维持前期的盈利预测，按最新股本摊薄后预计2010-2011年公司EPS分别为0.53元和0.63元，对应PE分别为13.7X和11.5X；最新PB为1.37X，处于沪深二市最低水平。鉴于公司可售资源丰富且估值具有较强吸引力，维持 买入 评级。

更多数据,请访问凤凰网财经数据中心(http://app.finance.ifeng.com/data/)

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