2010年3月28日，由中国商业地产联盟发起，商务部流通产业促进中心支持，联合独家网络媒体搜狐焦点网共同举办的“2010中国商业地产行业年会”在成都世纪城天堂洲际酒店顺利举行。

　　主题为品质、责任、理性的年会活动，吸引了商业地产一线大佬聚首成都，热议商业地产发展新趋势。年会内容由宏观篇、地产篇和商业篇三大板块构成，不仅有政府相关部门领导和知名财经专家权威解读“两会”后中国经济新走向，探寻扩大内需和城镇化战略给商业地产带来的新机遇，剖析中国消费政策导向与消费市场新趋势，还邀请了行业巨擘共同寻找商业地产复苏新动力。　

    以下是主题对话“新金融环境下商业地产的机遇与挑战”的现场发言实录，敬请关注！

    【时间】：2010年3月28日下午17：00

　　【地点】：成都世纪城洲际酒店

　　【活动】：2010（第七届）中国商业地产行业年会分论坛二

　　【主题】：新金融环境下商业地产的机遇与挑战

    【嘉宾】：

　　穆健玮 东方伟业（中国）投资股份有限公司执行总裁
    褚晓路 东亚银行北京分行常务副行长
    王克明 嘉实基金管理有限公司业务发展总监
    艾兵 平安信托投资有限责任公司物业投资事业部副总监
    赵卫东 中融国际信托有限公司房地产信托部副总经理
    李晓东 建银精瑞资产管理有限公司董事长
    骆巧玲 鼎晟和（北京）投资管理有限公司副总裁

以下是活动现场图文实录

    主题：新金融环境下商业地产的机遇与挑战

    【穆健伟】：这一次会刚才各位专家老总都讲了很多商业地产的经验，今天我非常荣幸的来主持这个对话，听听我们的银行家，我们投资银行家，我们的金融家，在新的金融环境下来看我们的商业地产的机遇和挑战，时间非常快，现在差不多已经半年过去了，马上就4月份，5月份，6月份，年初听到很多消息，宏观的调控等等的商业地产和金融市场紧密联系，每一个项目的运作也好，都在盘算资金的运作，资本的运作，这也是商场地产的命根，在主持这个会之前，王秘书长和我稍微聊了一下，他说就是要我们今天参加会议的几个嘉宾讲一定真话，给我们透透底，给我们商业地产的开发商、运营商透透底，我们建立一个更真切的，密切的这么一个信息的沟通，让信息更加对称，也非常感谢我们今天几位银行家、金融家，能够参加我们的专题论坛。作为以资本市场的对接，特别是要搞好资本的通道，这一点我们希望几个嘉宾，能够跟我们除了今年的金融判断，还有对未来有一个明确的方向、结构，或者是导向性的目标性的指导，这就是我们下午主要的议题。我们现在有请东亚银行北京分行常务副行长褚晓路行长；嘉实基金管理有限公司王克明总监；平安信托投资有限责任公司艾兵总监。中融国际信托有限公司赵卫东总经理。还有我们建银精瑞管理公司董事长李晓东；还有鼎盛和（音）北京管理由于公司骆巧玲副总裁。还有本人穆健伟，东方伟业投资控股有限公司执行总裁，我算半个金融人，来和银行家们PK。
    首先第一个问题，RITS经常都在说，我们也希望在正式的地产推进房地产的创新，发展多元化的投资，央行、银监会、证监会等11个部门，有一个RITS的协调小组，相关的工作进展到什么程度，据说具体方案已经快批下来了，什么上海浦东、天津都在争，后来我们打听了一下，这个东西太像RITS，媒体叫债券性的RITS，是银行间的RITS的运作，但是从一级市场到二级市场，从公开公募的国外的股权性的交易RITS还有一定的距离，这个到底有什么影响，哪一类公司和项目马上可以动作起来，这个之前谁要强调第一杯羹，就好象我们当初在深圳买股票一样，是赚多少钱啊，我们都应该做第一批深圳的渔民，每个人身上都绑着一批身份证去买RITS，这个有什么影响大家都应该看清楚，嘉实基金是我们国内比较知名的RITS专家，同时在政策性的理解方面，需要和开发商沟通一下。大家心里有一个明确的导向，可能我们不是政策性的发言，我们只是在会上能够有一个行业间的判断，我们请王总给我们交流一下。
    【王克明】：谢谢各位转交，RITS这个产品能够牵动国务院11个部委，为这个金融产品的推出做前期的试点工作，这个在中国金融发展有史以来还是第一次。大家对RITS非常期待，影响说11个部委的工作也都在积极的推进，我们不是11个部委的成员，但是我们愿意做一个争取第一批试点的市场参与者，我们理解这个产品就好象刚才穆健伟说的投资人非常期待，而且投资人对第一单创始的RITS来讲寄予很高的期望。但是如果我们理解资本市场，投资人是最基本的也是最主要的主体，这些人投资的热情非常高，但是对投资的产品来讲，知之甚少，所以如何保证投资人的利益，让投资人能够持续的永久的对国家推出的RITS保持一个投资热情，这一点可能和监管机构，政府部门首先要考虑的问题。从我们理解这个投资人的第一个诉求，就是说它要有投资的回报。至于说RITS这个细分的投资者群体，他的投资回报的诉求是什么呢？参照国外的经验，因为国内还没有，RITS投资人对RITS投资产品的诉求大概就是10年期攻占加2到4个百分点。也就是要让RITS的投资人投资RITS之后，他的回报能够比买国债更划算，比买股票风险更小。我们现在面临的问题是什么呢？目前中国的国债大概是3.5-4之间的一个利润水平，如果在这个基础上加两个点，即使就按最低的两个点的诉求来算，我们面临的问题是假如说我们找到一个注意是10%的毛资金的收益率，也就是资产报，也就是他价值100亿，但是每年有10个亿的毛资金收入，但是我们现在面临的问题就是在按现行的中国的税费，我们投资人分到手里只有4.8%，这就是我们在过户的环节，税赋相对于每一个投资人。这个是我们面临推出市场的投资者诉求的直接的障碍，如果同样按香港的法律或者新加坡、日本、澳大利亚，一个同样的毛资金收益率10%的项目，分到投资人手里的分红率大概能做到8.1%，即使按照美、英、美、德等欧美国家的税法也能分到7.6%，更何况我们现在怎么高的房价，这么高的投资的预期。我指的投资是开发商和现在房产的业主。不可能有一个一亿毛资金的收益，能按照10个亿来算，所以这个就是目前我们面临在估值上的直接的问题，但是可喜的是11个部委在进行相关的工作，财政部等相关的机构，我们希望我们国家的相关试点部门，能够针对我们现在的这个问题提供相关的配套政策，哪怕是试点政策，能够比照或者是仿造国外RITS，用政府税收驱动或者是税收优惠的方式，让投资人能够分享到中国的房地产行业，或者中国的经济发展的一种利益。构建一个和谐稳定的社会。从另外的一个市场参与方，就是我们所有的开发商，或者已经投资了商业地产的业主，或者叫房东，他为什么对RITS能够关注，因为这些业主他可以选择的推出方式有很多，他的融资渠道有很多，RITS之所以跟其他相区别的地方，就是RITS可以找到比银行资金更低成本的资金，为什么这样说，因为RITS这个细分的投资者群体在国外主要的是机构投资人，特别是养老金，退休金，教师基金，公务员基金，军人基金，这些基金对投资的收益诉求不是很高，但是是极度厌恶风险的，大家把这个基金来投资，第一是要安全，第二是要保证公平，第三是要有适当的收益，目前来看，中国的保险资产大概有4万个亿，全国社保基金大概超过了6000亿，以及各地的企业年金和社保基金，这些这么大的资金来讲，现在对于产品都非常的期待，我们应该说具备了一个投资者，即以低成本基金进入房地产行业的契机，如果这样低成本的资金，特别是长期的低成本资金进入房地产市场，对于我们平抑房价，房价的理性回归，降低开发商的融资成本也是一个非常好的渠道。所以这些条件也在慢慢的具备，从政府的角度来讲，第一他考虑的是现在如何保持一个和谐稳定的社会。特别是大家对现代房价这么敏感，如果这个产品趋势能够对房价理性回归起到积极的作用，我想政府会积极的推动这个事情，我们的开发商和我们的投资人也能够获得比较低的融资成本。所以这一块政府是最关心，另外的一块就是我们是不是有合适的，有公信力的管理人员。因为国外的RITS也曾经发生过很多事情，投资者做一项投资，首先考虑是收益，但是作为我们专业的管理团队考虑的是风险，中国的RITS从第一单我们看大概是广东的越秀（音）拿到香港。同样的优质物业，为什么中国的物业拿到香港市场投资者就要再增加两个点的诉求？这就是当时06年中国还没有《物权法》，香港投资人认为他买的不一个地产，而是一个租约，是租约的收益权，投资人不拥有房地产或者物业所包含的物权，但是中国的《物权法》出台之后，这个问题得到了一个算是解决的方案，但不是最终的解决。所以诸如此类的法律问题，应该说正在逐步的过程当中。另外是不是有足够公信力的中介，这些监管的领导小组，对世界各国的RITS模式进行了分析和研究，特别是对一些管理失败或者是不好的市场进行了研究。就是说能够找到有能力有公信力的管理人员替广大的中小投资人来管理这些产品，而不是让投资人受到伤害被骗，因为中国大概也曾经发展过一个所谓的快流RITS，不到一个月大概几天，这里面有很多问题，但是其中一个问题就是它的一个银行抵押管理人并没有发现，在他已经上市募集的时候，债券银行提出了诉求，这么大一个缺陷，管理人没有发现，这个是一个问题，像我们的大陆还有一个是北京的写字楼，拿到香港上市，发现所有的租约全部是伪造的，这个问题出在业主，就是我们管理人所信任的中介，我们相关的管理者都没有发现，或者是没有发现，没有揭露，能不能让投资人放心的收购产品，这个也是在推出之前必须解决的问题，相关问题还有很多，我把时间留给更多的专家。谢谢。
    【穆健伟】：刚才王总对RITS目前的进展和状况做了一些解释，他讲了一个关键词，叫种子物业，好象意思就是手里面不要忙着去杀猪，先养者。可能在RITS的努力的过程当中，还是要严格的进行资产的程序化的操作，来避免一些缺陷，在这个过程当中，实际上我们现在的精瑞的董事长李晓东他做过我非常艰苦的努力，希望在信托这个角度来进行一个RITS的过程，我想李总简单的介绍一下在我们目前在股权性RITS的进程当中，障碍性的东西存在在哪里？
    【李晓东】：RITS前前后后可能在各种场合，各种会议讲这个RITS的问题我讲过六七年了，为什么讲到现在还没有推出来，就是中国的RITS推出的道路真的是跌宕起伏，坎坎坷坷，多种的因素配合的不是那么巧，前几年的市场，相对来说，从04、05年来说，房地产刚刚起步，其实市场的需求和市场的供求都很需要这样的产品，那个时候政府认识不够，认为是一个推波助澜的项目，当时我们讲RITS这个产品是最能够解决房地产当中积累的很多矛盾的工具，一方面可以让普通的老百姓能够有机会降低门槛，能够分享房地产的这么一个发展的机会。如果前几年RITS推出来，可能现在估值已经上涨了很多倍。这个时候因为老百姓没有机会去购买这样产品，特别是我们的老百姓，特别是钱比较少的，如果有一个面向社会公众的这样的产品，可能跟买证券投资基金一样，起点很低，普通老百姓都能够参与，大家都能够参与到房地产的成长中间，反而现在对房地产的负面的评价就会小很多地现在只有一些老百姓中间有钱的人去买房去炒房，只有了这么一个空间去投资房地产，所以都集中到住宅地产这一块，所以形成了房地产的畸形发展，商业地产得不到有效的支持，后来政府意识到这个问题，从08年底开始，从“国九条”到“金融三十条”都提出来要搞房地产信托融资基金，这个时候大家知道在房地产相对处于一个高位的时候，从世界各国的经验来看，并不是RITS推出的最好的市场需求，这个就回到王总刚才讲的回报率的问题，这个时候推出RITS是不是有可能把巨大的风险，在这个最高点的时候，让老百姓去拿，如果说要满足投资人的要求，我相信有11个部委在那儿，刚才讲的税收的这些问题都不是最难以跨越，即使把这些问题都解决了，现在的租金回报，国内的租金回报现在是非常的低，如此之低的租金回报如何能够让老百姓接受。真正接受这样低的租金汇报的老百姓，是不是像国际市场通常的RITS的参与者，就是刚才王总讲的什么养老金、风险极度厌恶型，我估计进去的还是一些赌将来这么高的物业基础上还要增值的一些人。所以现在的市场时机并不好，所以随后就变成了国外非主流的RITS产品，就是抵押型，那么这些类似变强的一个固定收益为主的，他只是把租金的收益权让出来了，物业将来的增值权限，业主方还是要拿回去的，变成了一个类似的产品，并没有产生现在央行和银监会的方案，这种方案有他的好处，政策突破最小，基本上不需要现有的政策出台，出台更多的大的优惠政策，很快就能够推，目前让谁来做，实际上都是一个由开发商向投资人让利的过程，为了要把收益率做出来，可能我就把这个出让给RITS的做价，人为的压低，所以不管是股东的方案，参与的都是当地的国企，这个可能是一个政治的因素，而且可能是四家，在上海大概是四家，每人拿出来一部分物业，要让大家都让一点出来，先把第一单上海要打造国际金融中心，我们把这个产业推出来。这个过程实际上它是一个让利的过程，也并不是一个有市场真正的生命力的产品。将来其实真正的RITS还是要到交易所市场，让普通老百姓能够参与的产品，这样才是一个真正的。所以我更期待将来证监会这种推出的股权的或者叫权益性的RITS的推出，我就讲这么多。
    【穆健伟】：刚才我理解李总在补充一下，能不能目前债券性的RITS是不是，我们商务不动产抵押贷款变形的资产包，还不能叫做真正的RITS。
   【李晓东】：比较像资产证券化的产品，实际上就是说有一点类似，RITS本身就是在股票还债券之间的一个产品，国外不是说这种东西完全是中国的创新，我只是说叫非主流的RITS产品，国外大概有7%是抵押性的RITS产品。那么所以说这一块在国外他是非主流的，他相当于一种债券，就相当于以前发改委管着企业债，后来证监会想管，就搞出一个公司债，其实公司债和企业债我还是没有搞清楚，上市公司叫公司债，其实现在更像资产支持的，物业债，可能就归央行和银监会管。
    【穆健伟】：我们这样理解，RITS叫了这么多年，大家从理论上，实践上都了解了很多，RITS我们不要当成一个融资工具，他实际上是一个商业物业的投资行为投资方式，投资产品，可能在未来的RITS市场上会逐步的完善。在发展房地产的过程中，实际上他是需要更多的投资组合，从债券的投资市场到股权的投资市场，我发现一个公司他做的非常特别，他是一家信托公司，但是他不是一个完全做过桥，或者是完全做简单的投融资业务，他实际上更像物业的直接投资公司，这家公司就是平安信托，我接触了几个案子，我感觉更像是一家投资公司，或者就是一家商业地产公司，但是他又确确实实是一家信托公司，我们请艾总介绍一下你们这么一种模型让我们很感兴趣，是不是你只关心高端物业，其他的准备什么时候抄底啊，有没有在二线、三线的时候真正的帮助开发商进行一些启动式的或者是辅助性的，像今天北京、上海这样的地方，给我感觉这样的物业就是太高端了，实际上我们更多的机会在二线、三线，我们在座的都需要你们过去帮助发现商机，进行直接的投资。
    【艾兵】：谢谢穆总，他的定位说的很准确的，其实平安心态在整个市场上面，可能大家有很多误解，我先花一点时间给大家澄清一下，第一个来讲，平安信托是事严格遵守保监会的规定，我们投资资金和保险资金没有任何关系，这是第一个，目前《保险法》去年有了原则性的规定可以投资于房地产，但是由于投资细则还没有出来，所以保险资金现在还是不能够投资于房地产这个方面。这是一个说明。第二个说明来讲，平安信托他是信托投资公司，其实从银监会的要求来讲，我们做的是按照银监会期望的方向去做的，因为大家如果对信托行业比较了解的话，提倡的是信托公司主动管理能力的提高，这个可能是穆总刚才提到的平安信托的一个不同，用我们的开头来讲，我们是物业投资部，我们是完全独立的两个部门，第一个平安心态在物业投资这方面的抱负是把自己当做一个物业投资领域的专业投资管理公司来定位的，当然因为它是平安保险的子公司，可以期待在未来保险公司开放之后，保险公司也会是物业信托投资部门的一个客户，或者是一个资金来源，但这是潜在的，不是现在的。所以某种角度说，对我们这个部门来讲，我们更像一个机构投资人，更像一个物业投资领域的机构投资人，商业地产是我们投资方向中间的一部分，我要纠正穆总一个概念，事实上我们在北京、深圳、上海这样的一线城市，投资配比较大，但是其实在商业地产这一块，我们投资策略中间是可以延伸到二线城市，三线城市，甚至于更下面的城市。其实我们在湖北，云南这样的省份的非省会城市也都实现过投资，从我们的角度来讲，我们认为经营性的物业，只有在零售的物业他存在跟国计民生直接相关，在二、三线城市也有很成熟的市场，也有很好的投资机会，所以这一部分来讲，我们是完全开放的，不知道我介绍的清楚不清楚。
    【穆健伟】：我主要的意思是说可能有一个阶段性，除了以前在一线城市，选择这种优质物业以外，可能我们也要站在开发商角度，更多的关心关注于一个项目产品本身的成熟，特别是我们整个城市化进程当中，二、三线有特别多的商机，特别是作为开发企业来讲，需要银行机构更多的关注于一个项目产品在一个城市化过程当中的成熟度。可能就是把业务下发一下的意思。
    【艾兵】：其实我的角度跟其他的与会的很多嘉宾略有不同，我们是从投资机构的角度来看，其实我觉得从商业来讲，二、三线城市，或者更小的地方只有商业不同的发展阶段，商业跟写字楼市场或者其他市场是不同的，你写字楼市场，或者是酒店或者高星级酒店的市场，可以说二、三线城市没有，或者说这些市场在培育，要到一定程度才会有，但是商业不会，再小的城市都有商业需求，他时时刻刻在发生，他一定是有的，没有哪一个城市没有商业市场，只是说它能不能形成，他的商业发展，是不是发展到一定的阶段，能够形成一定的产品形态，吸引机构投资人去投资，那其实从角度说，我可能有一些观点跟这个大会是有一点反动的，其实现在商业地产大家都喜欢说商业地产OK，我就是要一个完整的持有的经营的不卖的，其实我不太认可，商业从来都是很丰富的，有很多种形式，是不是就是要面对投资机构，因为你做什么的时候，你一定要想他是怎么去运营成功，然后最后谁会去持有他，只有整个完整的路是通的，他才是有完整的生命力的，我们经常看到有很多三线城市的物业，有一个根本的问题没有得到解决，就是说你商业物业建成了之后，到成熟稳定，能够吸引机构投资人来收购，这个中间的话，前面是很容易的，后面也是很容易的，我们做的事情是很容易的，我看到这个物业很稳定，风险偏低，因为刚才也说了机构投资人起码对我们来讲，风险是比较谨慎的，是风险厌恶型的投资人，你成熟稳定了，整个市场经营风险很小，但是其中中间是非常惊险的，你怎么把一个东西运营到稳定，这个过程很多开发商希望机构投资人帮助他完成，其实我个人觉得这是不可能的，这个过程一定是你要有解决方案，要有专业的角度去考虑这个问题。所以我经常是喜欢说，从我投资人的角度来讲，我经常会劝很多开发商，如果你没有能力去运营他，或者是没有一个成熟的方案去运营他，没有能力去支撑他到稳定，其实我们看到很多运营到一半，之前我们有嘉宾说的很多烂尾的项目，其实更糟糕，我们即使谈到社会责任这也是更糟糕的情况，那你还不如把他打造成可销售的物业，没有问题，商业没有说，很多中小城市就是零售的铺位也说的很好。
    【穆健伟】：我明白你的意思了。自家的孩子还是自己看着，放在托儿所里面还得缴费，这就是一个托儿所的关系。大概是这个意思。就是专业人做专业事，专业的机构投资也是要有机构投资的规矩，我们还是要把自己的物业，自己的开发程序做好，做精。这样使他成为一种增加的力量。还有一点，艾总简单回答我一下，就是保险基金和商业地产，前一段媒体风传一段，说名点有两三千个亿，最近保监会又不吱声了，内部是暂时暂停，保险基金进入商业地产投资有什么渠道，或者是有什么样的机构进行管理，这方面有没有最新的消息？
    【艾兵】：我们这个消息肯定是不权威的，仅供参考。只能这样说，就我们以及平安集团非正式的了结的消息，就是第一保险基金对房地产的投资一定会开放，因为去年的《保险法》已经改完了，这是肯定的。第二点来讲，无非是等待一个时机，就是保险基金投资房地产的细则何时出台，等待一个时机，据我们了解如果没有错误的话，细则是已经完成了，等待一个时机，就好象李总说的，可能监管部门，认为在房价这么高的时间，什么样的时机来出台这么一个东西，需要考虑。所以坦率的说这个是很难把握政府的时间。曾经一度在去年底说会出来，但是现在以我个人的估计，完全不代表公司的立场，以我个人的估计今天出台的可能性是有，但是肯定是下半年以后，很难在短期之内出来。这是一个。然后第二个以我们之前接触包括其他信息印证，就是穆总说的数是基本准确的，保险的投资比例是5%，用4万亿的概念来看就是2000亿，当然这个2000亿不可能成为一个市场迅速变化的力量，因为它一定是逐步的很慢的实现的，我相信政府他也会有这样的一个把握，就是说保险基金的出台，投资房地产的出台，他是解决保险资金投资出路的一个方向。但是绝对不是造成市场变化的影响的力量，这个是政府决策力量最主要考虑的内容，另外来讲，就是说其实跟今天的主题相关，有两个机会，一个是保险基金投资商业地产，也很有机会，应该说更大的机会，保险基金房地产投资的细则不会开放对商业地产的投资，那这个道理其实蛮简单的，就是跟李总刚才说的普通投资人的投资需求是一样的，因为商业地产的管理非常专业，如果是RITS这个产品出来了，我相信保险基金投资商业地产的机会要大的多，或者是没有任何理由把这个部分摘掉，但是现在监管部门有很大的顾虑是认为商业地产有很强的运营管理的需要，那这个力量可能比钱的力量更大，保险公司也许还没有做好这个准备，能够适应商业地产的运营。所以据我们了解的信息，保险基金这一次的细则很有可能是不开放对商业地产的投资，仅供参考。
    【穆健伟】：那就是还有一个过程了，我们这些准备抢银行，抢保险公司的同志们要有一点耐心，但是一旦放闸的时候，可能跟艾总这边直接挂钩，直接拿到抢保险公司的钥匙。今天有一个不速之客，突然出现在商业地产金融的论坛上，以前他们已经做住宅的结合心态，就是我们中融国际的赵总，看来是中重国际在商业地产商要有所动作了。

    【赵卫东】：你原来的印象应该是正确的，迄今为止，中融信托在房地产的投资方面，主要还是体现在住宅，今天来参加这个活动，也涵盖我个人的想法，首先我通过这些年以来对资地产看的项目也比较多，我觉得一个地产公司，如果当他一个起步阶段的时候，是以住宅为主，因为住宅大家可能在座的都是地产公司相关的负责人，住宅的特点就是说比较安全，相对来说比较安全，他的受众比较大，这也是一个民生的概念，他在风险变化上也是一样的，我们也是希望做这个风险相对较低的产品，因为信托公司，可能在座的听说过，但是信托公司怎么操作房地产，可能会有一些误解，信托公司自从07年明确了一个多少年困扰的问题，就是信托公司是做什么的，97年以后，曾经有一些比较大的事儿，大家都知道，信托到底是做什么的，信托的责任就是代客理财，是受人之托，既然是受人之托，我们就要尽职尽责，就要尽我们的理解，如果是我们自己做这件事，来评价这个项目是否可以接受，因此也是个人观点，我对这一两年的集合信托来看，房地产一直是信托非常重要的，无论是规模还是数量都是比较大的比重，信托基金对银行相比，信托基金在成本方面还是要高一些的，同时授信这些也是相关的部门在反映，希望信托公司可以扭转，如果可以扭转，信托产品做起来大概会好一些，但是金融创新的改革，具体到信托这一个阶段，保险改革也有了，所以一定会来的，所以短期之内，之所以很多对信托还没有完全放开的原因，就是希望信托公司能够首先在政策允许的范围内，做长做大，完善体系。中信在这方面业界做的还是有一定的经验，至于这个商业地产，我个人谈一点个人的观点，跟我们公司是没有相关的。就像前面我讲到的，当一个地产公司做到一定程度的时候，他是比较偏好于做一些跟商业相关的地产项目，是否叫商业地产就不大好说，什么叫商业地产，实际上很难做一个定义的，上午我听到有一位嘉宾发言的说，什么是商业企业，什么是地产企业，商业企业是什么概念，比如说我随便举一个例子，如果有一个公司同时做地产项目，同时又做商业，他的这个物业肯定是商业地产，一个公司仅仅是做一个服务，但是这个服务依托于一个不动产，那么这是不是一个商业地产，也就是商业地产和我们老理解的现代服务业是否有关联性，这个方面都蛮难理解的，从商业地产来看，在座的都是专家，城市综合体非常的时髦，一定要做综合体，综合体当然有利于提高整个地产项目的利润率，因为这个每一家发展商并不是做完这个地产项目之后，我拿了现金就过快乐的日子，大家都是有理想的人，商业地产持有的话会有一个相对比较稳定的现金流，但是换句话说，什么样的综合体是风险偏大，什么样的综合体是风险偏小，大家有不同的认识，我看商业综合体实际上可以细分为很多的信息。有以文化为主体的综合体，比如画廊，画廊周边相关的一些物业，我们要评判，这个商业地产，这个文化类的综合体在什么样的城市比较适合，北京、上海，如果到三线城市就没有什么机会了，比如儿童产业综合体，现在有一些，我看四川也接触了这么一个项目，儿童产业大家都知道，有一些人的钱包更好赚的，儿童的钱更好赚，特别是计划生育还没有放开，儿童综合体实际上他跟现在的城市综合体是有一些区别的，区别在什么地方，儿童的受众没有那么多，受众偏小，但是它对于提高一个地块，提高抗风险能力，设计的比较完善，我觉得现金流还是可以保障，比如幼儿综合体，比如小孩的一个体验馆，这样的话是否要一个大人去陪伴，一个体验馆的时间可能会不同，这样下来周边整个的物业，也许就会围绕着这个儿童的体验馆，或者是娱乐中心产生一些升值。
    【穆健伟】：我这么理解，实际上我们一个商业地产，从它的拿地，开发，整个的过程当中，需要我们从筹集资金，银行贷款，销售等等，包括中间信托的支持，要进行一个综合性的组合，实际上我们今天这个场地实际上我们也表明了我们的银行家，我们的资本家们更多的愿意和我们房地产开发上和我们实体投资，能够走到一起，共同去认识产品，来降低投资的风险，而不是简单的像过去看看财务报表，严格的按照银行的尺度来做，商业地产更多的在于踊跃，就好象一块宝石一样，我们共同去打磨，去检验，共同的增加一些交流，特别是一些地方优秀的投资品牌，这样从项目的最初的可行性研究，项目的评判，我们的系统公司也好，我们的银行也好，要更多的参与其中，增加这样地机会，特别是各位老板，有机会的时候，把我们几位银行家，机构投资人，请到你们府上看看你们的项目，可能会增加专业性的评判，减少一些投资的风险，我这么理解对吗？
    【赵卫东】：同意。
    【穆健伟】：最近很多银行都在实践经营性的物业贷款，在过程当中可能也有一些争论和议论，本来我今天还请到民生银行的郭总，但是他今天飞机有一点晚点，我们东亚银行的褚晓路到了，我们就说PK一下。感觉就是说外资银行进入到经营性不动产抵押贷款这方面比较谨慎，是不是有政策上的难处，或者是规模上有什么限制，没有内资银行那样自由自在，我也不了解。因为我跟褚行长也经常打交道，特别的谨慎严谨，想说在整个外资银行对商业地产的本身的支持方面有哪些新的举措和发展的条款？
    【褚晓路】：商业银行，是做房地产类的贷款最早都是以住宅的开发贷，还有后来的按揭。香港东亚银行是最早，也是在这样，怎么样引申到商业地产，为商业地产融资，最早也是境外的，香港的新加坡的一些买家，在国内买一些最早的写字楼和公寓，他们用来出租，买了以后出租以后，他拿这个物业到银行去申请一个抵押贷款，由此东亚银行就在国内做这面业务的时候，就把这个业务扩展到开发商最早的开发商一般开发完这个住宅之后就卖掉了，但是剩下的商业，最早地方法也是卖掉，但是卖掉卖散了以后都不成功，或者很难卖，比如前几年都出现产权商铺，矛盾很大，最后很多都流产。东亚银行在这个时候就推出来提供开发商的商业物业的抵押贷款，所以商业物业其实分类很多种，各种可以做，比如说写字楼，刚才说的最早的写字楼和服务式公寓。还有后面做到百货店，在引申发展到后来的大卖场，超市，还有一些建材市场，到现在的购物中心，还有我们甚至连一些二、三线城市其实有很多经营了大概十多点的批发市场，那个收益非常好，基本上单元面积一年的销售额都超过了百货店，你看着很破烂，成都我不熟，像北京大红门那边，还有动物园附近服装批发市场，你们进去都会感到惊讶，我们讨论的商业好象是非常高档，环境很好，我想说的是目前商业银行对于商业物业的抵押贷款这个业务我想越来越会扩大这一块的业务，不过我们做商业物业的贷款是从大概90年代初就开始在做，当然主要是三资企业，国内银行是从2001年开始做试点，他们叫做经营性物业，其实是一回事。发展到现在，所以你看去年金融危机以后，国家四万亿投放的时候，各大银行放贷款，我看他们增加比较多的就是在商业物业贷款，就是经营性物业贷款方面。经营性物业贷款因为期限比较长，都是5-10年期，用租金来作为还款来源，把这个物业做抵押，所以跟商业地产，不光是商业地产开发商，开发商目前都比较开始跟更多的商业银行接触在谈这个事儿。我觉得后面的发展会有两点，一点因为商业银行毕竟做商业物业贷款，他是会在这个商业已竣工，并且已经招租完成开始经营的时候，几乎很少有银行开发期做贷款，但是他会看开发商的实力，大的开发商比如万达这一类的开发商，比较有规模，比较有实力他能够拿到开发贷，包括整个商业部分，后面再转成经营性的贷款。一般的中小开发商，很难在开发阶段，就这一块拿到贷款，他的住宅这一块都没有问题，因为商业物业需要有一个建成以后招商的过程，这个招商的过程，中小开发商是否在这个方面有经验，是否在这个方面找了很专业的招商团队，或者是商业管理团队，这一块未来经营起来是否确定，这都不是特别确定，所以一般的银行很单一界定，我们曾经合作过的案例，一个是信托公司会在最早的开发阶段进入，信托公司会支持开发商把这个物业到招商以后开始进入，这个时候稳定现金流之后，他是有一个期限，这个时候商业银行会介入，刚才我们私下讨论有一个更好的方法，就是股权投资，他们也可以做一个过桥，比如在建成到招商开始经营这个段的时间，可以请他们来做过桥，随后商业银行来介入，这样其实未来是一个比较好的方式。当然另外一个比较好的方式，就是我们希望将来的保险业，还有RITS这种方式的介入，我们曾经也和RITS探讨过合作，因为他真正的做了，也会持有，这个前后期的过桥，商业银行都会做。
    【穆健伟】：从古自今，银行就是嫌贫爱富，没有办法，银行的性质已经决定了，以前叫银号，钱庄，没有办法，性质决定了。我们的投资还是一个组合，他在不同得机构，在不同的阶段，会完成不同的使命和任务，应该讲还是要讲究专业的严谨性，特别是资产的抵押和整个项目资产的健康。这个过程当中，银行做不到锦上添花，但是也可以做雪中送炭，我们就叫发展股权基金，在这个过程当中，我们冒出了一些非常优秀的投资管理人，我们这个行业也非常需要优秀的投资管理人和优秀的投资运营商，来管理更多的资金组合。我们骆巧玲，我们漂亮的女老总也是我非常好的朋友，以前曾经是我的顾问律师，我们曾经在3年前探讨过私募股权房地产方面的法律性问题，最近我突然看到我们叫鼎盛和（音）的掌门人，投资管理人是我们的骆总，他有两个基金一个是“环基金”，再一个是“金正茂”在雪中送炭方面，你是怎么样做成功得以目前还需要什么样的问题，给我们一个新的思路给大家分享。

    【骆巧玲】：这一排男人往这一坐，给我极大的压力，后面的灯也很热。谢谢给我们这个机会，因为现在是这样，在座的我不知道有多少是地产商，有多少是政府官员，对于地产商来说，在里面正常的过程当中，你们的融资渠道都是很传统的也是很单一的，第一是银行，第二是信托机构，第三个就是资金拆借，高利贷，这个不是一个跟正常的渠道。作为股权投资基金，英文建成PE，我们看来是一个金融工具，这个行业在中国目前来说，事实上刚刚起步，PE这个东西，应该是说听说过的人不少，真正懂的人不多，因为他是一个舶来品，是从美国引进的，但是从国外引进的东西到国内来未必能够适合水土，所以我们在09年，在真正的开展股权投融基金的发起设立、投资，以及投资后的管理过程当中，应该说是感触很多，怎么说呢，刚才郭总提了一个问题，就是你们在私募股权投资基金当中面临了什么样的问题。第一个问题实际上现在LP这个市场尚未培育，应该是尚未培育，而不是尚未培育成功，因为在国外LP，像大型的住房基金等机构做一个LP富裕的个人，事实上在募资的过程当中不是很大的比例，但是寿保基金还是在讨论过程当中，即便以后是可以进去的，但是作为一个民营地纯粹的管理公司，是不可能分这一杯羹的，我们管理公司就是一个纯粹的民间机构，没有任何的国资背景，所以我们真正的设立这一批基金的时候，是完全用市场化的手段来募集的，我们第一个是在天津滨海新区，在运作的过程当中，我们结合了中国本土的情况来进行了一个适当的调整，国务院的基金事实上是先有基金，后来找项目投资，再国内其实你们大家耳熟能详的基金，比如摩根斯坦利，都是海外的基金，管理人是海外的，基金业是海外的，他雇佣一帮本土的人才就是帮他们找一些好的项目，帮他们投资，管理然后推出。而且我们是从前期到中期后期一连串的活儿都是我们自己干，所以我们现在面临的困境是什么呢，LP这个市场确实需要很长时间来培育，并且对这种投资的模式，大家的认同度也是比较低，所以这种情况，我们就改变了策略，不是说我先设立基金，规模是多少多少，然后再来找项目。像有一些基金就是从怪胎，是行政的命令来设置的，我们业内人士对这个是很不认同的。所以我们后来改变政策，先找项目，这个项目找好了，进行我们的调查、评估，投资模式的设计，然后把基本上的投资条款确定了以后，我们再发起设立这支基金，所以我们再投资到房地产领域的基金叫做专项，什么意思呢，就是我这支基金专门对这支基金来投，为什么？因为地产行业大家知道是一个资本密集型的行业，人家需要资金，不可能200我就够了，但是对房地产行业至少是上亿的，所以我们把城西和国外倒过来做，事实上证明这个模式是成功的，因为去年我们这个项目在竞调也好，上午谈判也好，整个过程我都参与了，我原来是做律师的，再之前是软件工程师，我跨行业很多，了解的产业也很多，整个的过程当中我走下来，整个的竞调如果投资方充分的配合，积极的理解，其实三个月就可以把这个过程结束，我们那个基金实际上10个月募集完了，12月底成功，12月就投完了，我们是先有项目，所有的投资条款谈妥了，一个礼拜之后就把钱投下去，就是这么一个运作的过程。在这儿我也是想利用这么一个平台，因为今天的主题是商业地产，其实股权投资基金的仅限于地产领域，高科技行业都是可以的，但是为了契合主题我们动股权投资基金的投向，根据我们这一天多的经验，是这样的，同土地的取得，或者说土地的储备，一直到土地的终端的产品，就是成熟的物业，就是整个的过程当中，PE都是可以结介入的，那有什么要求呢，资本就是主利，无利不起早。收益率要求也是比信托也好，刚才包括RITS，他是要跟好多了，因为根本不是同样的东西，对被投资方以往的业绩，他的经验，他手里的资源等等，我们都是有相关的要求的。包括他的财务状况。对于这个项目本身，我们是有一个最低的预期年化收益率的要求，15%—20%，这个是预期，是最低，作为民间的资本，其实有一大批的人，是属于急功近利的，他要求快进快出，本人是浙江人，我对着浙江的民间资本非常了解，但是我在北京生活工作，就是因为认识这样一个领域，就是寻找LP的时候，我们充分的考虑什么呢，就是针对不同的投资人，我们需要有不同的收益率与之匹配。对我们像江浙一代的民间的资本，对于年化收益率只有10%多，那就不用去了，找谁，中国的富人不少，我们去年设立这两支基金的过程当中，确实了解了这个领域，有相当一批人手中握有一批资金，比如1000万左右，我们如果像PE的产品推出来之后，无论是风险控制措施，还是收益率，都能满足他的要求，这一帮人是以后我们这个领域非常稳定的LP人，LP是网络的老婆的简称，目前找老婆确实很难，但是我们经过这一年多的努力，因相关的金融机构也好，包括我们自己的渠道，融资定向的募集资金，感觉上还是是以往要容易的多，关键是一定要有好的项目，所以在座的有一些需要这方面的我们鼎盛和（音），谢谢大家。
    【穆健伟】：大家看这么一个优秀的投资管理人，又有律师管理经验，我这儿有好项目，有国际世界500强的订单，你可以考察一下，在投资基金这方面，我还想请我们李晓东董事长不同一下，全国工商联不动产投资这一块做了很多探索，李某也是我们原来信托的老朋友，在信托这条线的努力，在目前的精瑞的努力，弃而不舍，这种精神在这个行业里面是非常强大的精神力量，同时也是非常刻苦的力量，我相信这条路早晚会在我们大家共同的努力下，把股权投资健全起来，真正的把我们股权投资的品牌作出几个漂亮的品牌。
    【李晓东】：谢谢主持人，就好象主持人讲的一样，这么多年以来，我和我团队都是致力于在中国推动中国的房地产金融和房地产投融资领域的推进，精瑞这么一个公司是一个年轻的公司，大概是在08年底成立的，正像他的名字所启示的，精瑞基金是全国工商联房地产商会历经多次一直想建立的房地产公司，也多方的寻找房地产合作伙伴，我原来在联华的时候，就想用信托的平台做出来，但是有一个问题，当时的架构就是希望让开发商一人拿出一点钱来做出一个行业性的投资，但是就像刚才律师讲的，找LP的过程，找信托投资人的过程，发现开发商都是这样，所有的老板都是来找我要钱的，从来没有谁说我有多少钱，你来帮我理理财，反倒真的来找我理财的都是穷亲戚，就是你干这个不错，帮我炒炒，投投资。后来我们在这个过程当中，跟我们的建行，我们国家地专业银行一碰撞，我们的消息出来的时候，建行很精瑞，主动找到我们，才有了现在的建银精瑞公司，我们只做房地产，原来的联华是比较专著于房地产，当时的口号是因为专注所以专业，现在这个平台是只做房地产，不做别的，而且我们原来的债券做的很少，几乎全部是股权性的投资。从成立到现在我们已经完成了二三十个亿的房地产项目。就由我们亲自管理的投资另外作为财务顾问介入的房地产项目，现在也有四五十个亿的规模，这些项目，现阶段我们的投资还是定位为积极的财务投资，还不是战略介入，或者是控股，即使是控股也是为的风险控制地需要，我们还是更多的属于固定的股权投资为主，我们也意识到现阶段，中国的RITS，现在的市场需求，中国的市场需求最大的还是在前期的培育期，所以我们希望跟将来的RITS形成一个前后联动的关系。上个星期我们还在一起交流，我们希望能够跟将来的各式各样的RITS形成一种互补的关系，我们可能在前面作为一个风险更高一点，但是收益更高一点，能够在培育期间跟大家合作，可能刚才跟银行，我们也有紧密的合作，我们的项目来源，一方面是遍布各地的商会系统，大概现在商会直属会员和地方分会到现在加起来有8000个会员，然后是各个银行系统，现在我们这个品牌出来，不光是建设银行来找我们，特别是股份制的商业银行跟我们合作的很多，希望从我们这儿介入我们的专业管理能力，因为我们的投资决策管理团队很强，聂梅生（音）也在评判我们的机构投资人也非常的丰富，原来只有一个建行，现在各路的国有，民间的，还有一些个人的，而且方式上我们通过跟信托合作，银行理财，还有刚才讲的有限合伙的LP的方式也在运用，所以我们是希望这些都是工具，不重要，万变不离其宗，我们还是希望大量的资本需要桥梁，我们就是牵线搭桥，谢谢。
    【穆健伟】：我们本来想大家提问一下，我看时间比较紧，我简单的总结一下。在这个产业链，产业化，规模化的发展过程当中，商业地产实际上变的更加简单，更加透明，更加规范，也是一个多赢的联盟，或者是一个事业的行为，目前我们不太了解每一个行业之前还有很多东西，还要我们去学习，甚至还要去犯一些错误，买一些教训，现在商业地产资本他衔接的资本更加的紧密，东方伟业执行总裁讲，我们在这个过程当中，我们认识到要走简单、透明规范的商业模式，建立多种的投资组合，多种的商业管理组合，把项目做起来，做规范，做简单，可能要走联合的力量。走我们的资本联合和我们的战略品牌联合，我们的中小开发商也要逐步通过基金的办法，商业联盟的办法联合起来，一个人啃不下这这个项目，我们大家联合起来啃，我今天由衷的感谢，我们投资银行家和金融家，能够给我们地产行业这么精心的指导，希望在会后更多的交流。谢谢！
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