金融街商务地产先行者行业调控避风港

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金融街商务地产先行者行业调控避风港

2010-11-07 23:27:32 385

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□海通证券研究所帅虎

金融街（000402）聚焦商务地产、回归京津区域的战略初具格局，相关商务地产储备丰富；虽然2010年项目建设将进入高峰，但公司现金充裕，净负债权益比例仅为34%，财务情况健康。我们认为，公司的产品结构、财务情况决定了公司受房地产行业调控政策的影响相对较小，预测公司2010、2011年业绩分别为0.66元、0.78元，看好商务地产领域未来发展前景，维持公司“买入”的投资评级。

历史经验显示，一般在住宅开发热潮过后，商务地产将成为房地产领域的新热点；而且相关金融工具如REITs（房地产投资信托基金）等的推出，也将极大地拓展相关商务地产公司的发展空间，加速商务地产新时代的到来。

自1993年以来，公司先后涉足土地开发、房地产开发以及商务地产经营。显然，公司的核心竞争力在于丰富的商务地产开发运营经验，特别是大规模、整体性的开发运营。

作为商务地产的先行者，公司在商务地产领域的开发运营团队以及品牌影响力在A股上市公司中处于领先地位。公司同时进行的住宅开发，主要是为弥补商务地产投资周期较长的缺点，以快速回笼现金、平滑公司业绩为目的。

近年来，公司众多典型项目的拓展，如北京西单美晟广场、复兴门、通州商务区、天津南市等项目的获取，正是公司聚焦商务地产、回归京津区域战略的体现。

2009年物业出租收入（物业租赁与物业经营）占公司收入比例近10%。从公司项目储备构成看，已建成的出租类物业仅为47万平方米，而公司项目储备总面积为720万平方米，前者比重仅为6.5%；但是，已获取但未建成的商务地产项目面积接近260万平方米，占比高达35.7%。因此，未来公司出租收入占比将不断提升。

值得一提的是，在巩固了金融街区域商业地产领导者的地位之后，公司通过收购等手段正不断向北京其他成熟商圈渗透，如西单等；同时，在参股通州商务园开发建设有限公司之后，公司又获取了通州商务园33.7万平方米地块，提前布局作为未来北京城市副中心的通州区域。另外，天津南市项目的获取则巩固了公司在天津商务地产领域的领导地位。

2009年公司合同销售面积达85万平方米，而结算面积仅为35万平方米，因此公司预收款项相对充足。受益于2009年的销售盛宴，公司北京融华世家、融景城、金色漫香林、天津津门津塔等主要项目销售情况均超预期。2010年公司开发业务结算收入将主要来自于北京的融景城、金色漫香林、德胜凯旋中心、天津津门津塔公寓以及重庆、南昌两地项目；2011年开发业务结算收入除了上述项目外，北京的融华世家、南昌金融大街、重庆江北世纪城也将贡献利润。

2010年公司计划竣工面积100万平方米，较2009年增幅达127%；2010年计划开复工面积约300万平方米，计划安排项目投资约280亿元。显然，公司在2010年将进入建设高峰，资金需求有所增加，但考虑到公司现金充裕，2010年第一季度公司的资产负债率虽为63.4%，净负债权益比例仅为34%，财务状况极其健康，因此我们认为，行业调控并不会对公司财务产生较大压力。

我们看好公司在商务地产领域的发展前景，而公司的产品结构、财务情况决定了公司受行业调控的影响相对较小。公司PB仅为1.32倍，为行业最低之一，因此维持公司“买入”的投资评级。

不确定性因素：行业调控措施陆续出台，将对公司住宅项目的销售产生影响。

评级日期研究机构研究员最新评级目标价区间

2010－5－11中信证券陈聪买入10．27

2010－4－29中银国际周路买入

2010－4－7世纪证券王斌卿增持

2010－4－7光大证券翁非玉增持13．65

2010－4－6齐鲁证券涂力磊推荐

2010－4－6国信证券方焱推荐

2010－4－6信达证券张冬峰买入

2010－4－6高华证券孙贤兵中性12．15

摊薄ＥＰＳ（元）2007Ａ2008Ａ2009Ａ2010Ｅ2011Ｅ2012Ｅ

预测家数－－－－－－14135

平均值0．67710．41890．55040．65770．79440．9389

中值－－－－－－0．66630．80730．9205

最大值－－－－－－0．78390．92331．1440

最小值－－－－－－0．42460．51740．6754

标准差－－－－－－0．09170．11090．1931

行业平均0．28940．20280．29720．48560．65760．8578

沪深300平均0．75120．60130．60990．82671．01241．2602

公司公告：

[2010-05-12]金融街:2009年年度股东大会的法律意见书

[2010-05-12]金融街:2009年年度股东大会决议公告

公司新闻：

[2010-05-18]海通证券给予金融街13.2元目标价，维持买入评级

[2010-05-17]金融街

[2010-05-12]中信证券：给予金融街买入评级

[2010-05-12]金融街控股股份有限公司２００９年年度股东大会决议公告

[2010-05-11]金融街控股股份有限公司2009年年度股东大会决议公告

[2010-05-10]传金融街获得金融街区部分二级开发项目

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