随着中央对房价的坚决调控，三季度的京津沪穗房价，开始显露尴尬：涨难，落也难。2007年我国房价走势如何？是中央调控房价的“有形之手”更有力，还是市场供求的“无形之手”更有力？本文试以北京为例，做一推测。   观望气息浓郁 开盘均价不保   4个月前出台的“国六条”中，要求今后 “90平方米以下的房子”应当“占到70%以上”，所以“未来大房子供应会减少”……此种说法，眼下已成京城豪宅促销的口头禅。然而，这种“蛊惑”虽然听起来确有一定道理，但对多数买家来说，仍然很难奏效。   第三季度北京多个新近开盘、且均价在每平米万元以上的高档住宅，销售状况均告不佳。位于朝阳区广渠路的“乐成国际”，二期开盘三个多月，只卖了6套；而宣武区豪宅“朱雀门家苑”更是开盘一月，颗粒无收。   据北京官方统计数，9月全市期房网上日签约589套，其中，住宅日均签约495套。同期，现房日均网上签约80套，日均住宅签约62套。分析人士指出，与8月相比，销售虽然上涨了4.2%，但购房者的热情与往年的“金九银十”相比，热度明显降低。由此可以推断，在中央调控政策支持下，更多的潜在购房者开始踌躇不前。   不过，数据分析也显示：从购房目的来看，目前北京的购房者仍以“自住”为主，这一比例占到了75%。由此可见，北京房地产市场真实刚性需求仍然很大。   或许是个规律：自住型消费者，对“销售优惠”颇为看重。与此相对应，尽管8、9月份北京楼市的价格依然小幅上涨，但却出现一个新现象：楼盘实际成交价，大多低于开盘均价。来自北京房地产交易管理网的数据显示：8月份，北京楼盘整体开盘均价为8207元，但实际成交均价，却只有7904元；其中的普通住宅开盘均价为6797元，而实际成交均价却为6696元。对此，中大恒基分析人士认为：出现这一现象，并非偶然，根据该公司数据监测显示，8月份，约有62.1%的新盘成交价格，均价低于预定开盘均价。   这是否属于“落一叶而知秋”，有待密切观察。     外资购房受限 高档楼盘难卖   今年7月24日，北京市根据建设部、商务部等6部委下发的文件，出台了限制外资购房的《紧急通知》。按照“限外令”，市建委要求从7月21日开始，各开发企业不得与不符合相关条件的外资购房人进行网上签约，违反规定的，将不予办理预售登记和转移登记手续。   6部委“限外令”在京城的迅速“落实”，给原本定位于高价、外销的部分房产商以“沉重打击”。受“限外令”影响的“阳光上东”销售人员感叹：“6部委的限外销售政策，的确给我们的销售带来不小的冲击。”   原本主打外销的“乐成国际”策划部负责人也表示：“由于国家政策有规定，拿到销售许可证之后，三天之内必须开盘；可是，由于我们整座楼盘的销售对象也同时发生了变化，因此我们的项目售价、销售模式，都要做较大调整，要想如期开盘，时间上比较匆忙。”   北京官方统计，北京市落实“限外令”两个月以来，高端房地产市场交易情况呈现出了一定的下滑趋势。其特点是：其一，高档楼盘扎堆入市的特点，明显改观，许多高档楼盘都推迟了自己的入市时间；其二，高档楼盘的成交量，呈逐月下降趋势。这其中，“阳光上东”、“观缘”以及“乐成国际”都是“限外令”出台后入市的新楼盘，其销售人群也不约而同地锁定在了在京工作的外籍人士以及本地高级白领。而在新政策的影响下，3个项目的各自成交量，至今未能突破个位数。   高档住宅遭遇的销售瓶颈，应该具有“导向性”？     外资规避新政 瞄准二手住宅   不过，高档新楼盘虽然出现一定程度滞销，但统计显示，8月开始，北京二手房销售，特别是二手房的外销数量，开始大幅增长。截至“十一”黄金周统计，北京二手房交易总量，竟比去年同期增长19%，其中房源登记量增长26%，客户需求量增长29%。另据《北京晨报》报道，9月份北京二手房买卖挂牌均价为8363元，每平米比8月上涨了180元。新增房源，主要都在京城闹市区。   有分析人士指出，和一手高档住宅遭遇销售瓶颈相比，“限外令”中没有明确限制二手高档住宅的交易，因而促使部分消费人群为了实现置业计划转而将目光投向了二手房市场，这其中，港澳台及外籍人士二手房的购房量，出现明显上涨。   “中原地产”副总监宫萍透露，就整个北京市来看，8月份外资购买二手房的数量，比7月份有所增加。而“中大恒基”的数据显示，在其二手高端公寓成交中，外资购买比例，8月比7月上涨20%，9月比8月更上涨了35%。“链家”、“信一天”等中介机构上报的统计数据，也大体如此。   外资瞄上京城二手房，乃“无形之手”在发挥作用。   其一，过去几年，北京房价虽然涨势迅猛，但比起发达国家的大城市，特别是对于外资购房者来说仍然是“便宜”的。   其二，也有部分外国来华人士在京购房，并不是为了投资炒作，外资购房者中，同样有“自住的刚性需求”。   其三，随着国家调控政策的逐渐发力，二手房市场上，部分中外“炒房者”开始加紧抛出自己原来购买的房子，这其中，有相当部分是2002年以来刚刚落成的“准新房”，这些“准新房” 品质、户型及其宜居环境，大体能够满足外籍人士的需求。   其四，“限外令”政策目前只是框架性的，缺少执行细则，目前，外资在北京购买新房的审批手续办理，暂时处于停滞状态，一些外资没办法及时买到新房，只有转而求购二手房。   其五，“限外令”的反向“诱导”作用，不容忽视。“限外令”规定， 外资购买新房，需证明自己在中国境内工作、学习一年以上；且只能购买自住房；港、澳、台地区居民和华侨只可在我国境内购买一套自住商品房……这种繁琐规定给出的“价格信号”就是：北京的房价还要涨。既然政策限制了外资购买一手新房，那么外资转向“政策真空地带”的二手房，应该是市场经济条件下资本追逐利润的必然结果。   北京有消息称，近期外资购买二手房数量激增的现象，已经引起政府相关部门的注意，为了做到新房、二手房“一视同仁”，减少外资钻空子的机会，针对二手商品房的“限制外资”政策，不久后也将出台。   不过，这一消息的传出，势必将会更加刺激外资购买二手商品房，从而为二手高档住宅带来某种利好。     经济房涨幅大 政府意欲回购   2006年9月30日，“北京住房建设规划”（2006年－2010年）在北京市规划委官方网站进行公示，“规划”（草案）的焦点之一是：北京将对“经济适用房”探索建立“内循环”的流转模式，即：“经济适用房”售出满5年后，仍不得直接上市交易，而是必须经由政府回购。据说，这样做的目的，是要从制度上彻底堵死“经济适用房”的违规购买、非法牟利行为，并切实发挥“经济适用住房”对中低收入人群买房、住房的保障作用。   现在，北京部分“经济适用房”的房龄已满5周岁。“规划”出台前，很大一部分业主已准备卖房。城区的“经济适用房”项目，因为配套较完善，5年间的房价涨幅，基本上是翻番的；郊区的价格涨幅虽然相对低一些，但也同样“有的赚”。   “我爱我家”相关数据显示：目前北京“经济适用房”较为集中的回龙观地区，满5年的二手房价格已经高达4800至5200元。按现行“经济适用房”再上市相关规定，此类房产上市出售，仅需缴纳总价10%的综合地价款及其他相关税费。回龙观地区一套当初购买价为2650元的房子，目前按照4800至5200元的市场售价，即使缴纳10%的综合地价款，其年投资回报率仍能高达12%以上。   这则“规划”公示后，网络之上，各执一词。“经济适用房”的业主们几乎全部表示反对；有心购买二手便宜房的，全部表示赞成。北京发改委的最后拍板，同样有待观察。   结论：2007年，调控房价的“有形之手”和市场供求的“无形之手”，将继续博弈。若以北京为例，房价大涨难，大落也难！