“嘉定目前缺乏高端的商业消费。”嘉定轨道交通建设投资有限公司副总经理王炜告诉记者，百联集团曾经想在嘉定打造一个大型的高端商场，但由于种种原因，至今还没有落户嘉定。
嘉定缺乏高端商业
说起来，嘉定地区人均拥有商业面积（1.53平方米）并不少，但这其中轻纺城、鞋城、电子城占据的体量比较大；曹安板块并非纯粹的商业，更是一块物资的集散地。目前嘉定现存的商业只能满足居民最基本的日常消费，消费档次普遍不高；主城区目前最大的购物中心是欧尚超市。嘉定人通常在周末到上海市中心商圈，或到周边的昆山购物消费。
嘉定区缺乏高端的商业配套，但并不缺乏购买力。嘉定新城发展有限公司总裁李俭给出了一组数据：目前嘉定有3500家外资企业，按每个厂有3～5个外籍高管计算，总数就有1.05万～1.75万人；嘉定有10万户私营企业，如果能够把每个企业的2个管理人员留在嘉定消费，就是20万人。因此，嘉定的高端商业需求量并不小。
长期以来，交通是嘉定地区商业地产的主要瓶颈。除了有车一族外，目前大部分嘉定居民出行是依靠公交。从市中心到嘉定需要1～1.5个小时。建设中的11号线将打破嘉定目前“原生态”的商业格局。目前公交线路正发展网络化，为与将来的地铁连接做准备。
53公顷土地将建商业
“11号线将是嘉定的生命线。随着嘉定11号线的开工建设，嘉定将推出133.44公顷土地，其中40%将是商业用地。”嘉定规划管理局副局长周建斌说。
嘉定的商业格局将随着11号线的通车发生巨大变化。11号线北段工程主线北起嘉定区城北路，行经嘉定、普陀、长宁、徐汇和浦东新区，南至上南路。周建斌告诉记者，此次11号线嘉定段与经过的其他四个区域不同的是，嘉定段采取“地铁＋物业”的站点综合开发理念，地铁与沿线物业同步规划、同步建设、同步开发。在满足站点综合交通功能的前提下，将上盖物业与周边物业实施一体化规划、建设开发，地铁为物业吸引人流，物业为地铁催生客流。目前这种模式在上海是首次尝试，11号线也只有嘉定段具有这种开发模式。
据悉，嘉定区将推出133.44公顷土地，其中40%（53公顷）将是商业用地。至于具体开发什么样的商业物业类型，王炜表示，嘉定需要的商业不同于徐家汇、南京路的商业格局。如果在嘉定做一般意义上的Shopping mall，肯定会死掉；基于嘉定有商品集散能力，可以做批发加零售的商业，类似襄阳路那样的特色市场，并且是“越大越好”。
“目前是去嘉定投资商业地产难得的契机。”上海金地集团一位负责人表示。之前金地在嘉定开发的项目中，商业更多的是作为社区配套。前期并不是为了盈利，也不指望投资回报率。但之后随着嘉定11号线的通车，开发商预计嘉定整体的商业氛围将有很大提升。
商业地产应有“嘉定特色”
虽然商业的投资潜力及升值空间很大，但是需要人气，目前嘉定的居住人口50万人，外来人口却有60万人，这些人中打工族占了大部分，因此，嘉定的商业首先是以满足本地区的消费为主，另外，还要做到有效吸引高端消费。“嘉定应该做有自己特色和优势的商业配套，但是不能做类似南汇小商品城那样的专业市场。”嘉定新城发展有限公司总裁李俭表示。
据了解，目前嘉定已经确定要建全市最大的室内文体中心，体育文化一站式消费Mall.满足不同层次的健身、文化需求。规划方案已经基本确定。另外，嘉定将要打造有产业支撑、匹配的商业。目前嘉定的第一产业就是汽车，因此预计围绕汽车产业将有若干配套，如汽车美容、汽车文化展示、汽车音响、打造越野天地等。
值得注意的是，除了大力发展商业之外，嘉定还将打造一个总部园区。李俭认为，嘉定拥有3500家外资企业，这些企业以生产型企业为主，从发展趋势来看，郊区化是中高端企业办公的必然发展趋势。企业需要相对低廉的商务成本，便捷的出行交通。
目前，在嘉定主城区基本没有专业的写字楼，更缺少甲级写字楼。泰宸楼大厦已经售完，入住率达到70%～80%。该大厦一套134平方米的写字楼市场租金每月6500元，平均约1.6元/天/平方米。
写字楼价格将随地价水涨船高
李俭认为，嘉定需要打造企业型总部，吸引一些高端的企业。除此之外，嘉定还有10万家私营企业，出于办公环境改善的需要，这些私营企业对办公的需求也非常强劲。因此，嘉定的写字楼市场将呈“两头发展”的趋势：一头针对私营中小企业，一头针对外资企业的总部型基地。嘉定的写字楼租金、售价和市区各CBD相比，应有绝对的价格优势。
在嘉定新城前期的规划中，就有打造商务CBD的计划。目前东云街34万平方米的商业地产开发中已有20万平方米的写字楼，今年下半年将有部分推出，明年初这批写字楼将会全部面世，主力面积预计售价在7000～8000元/平方米。
房价随地价而动。据周建斌透露，目前11号线的站点中，除了南翔站和昌吉路站两个站点还没有做完具体的规划，以及国际赛车城站和预留站外，其他7个站点都具备了批地条件。但是，具体的竞拍时间、底价不得而知。
不过，据记者了解，今年上半年及去年年底嘉定新城批出去的土地价格一般在250万～300万元/亩。但其中一块用于建星级酒店的地块由于中途杀出一家实力强的国有企业，土地价格从原来的220万元/亩竞拍到700万元/亩。因此，嘉定下半年有可能拍出新的地王。（来源：《中国房地产报》 / 编辑：翁震）
3101140192
沪ICP备10034107号-3 Powered by Shanghai WTO Net X1.0 Code ©2003-2022
