金融街(000402)跟踪报告：成功引入顶级百货，项目写字楼间接受益

　　事件：

　　近日，公司全资子公司北京金晟惠房地产开发有限公司(以下简称“金晟惠公司”)与巴黎老佛爷百货(中国)有限公司(以下简称“老佛爷公司”)签订《租赁合同》，由老佛爷公司承租金晟惠公司拥有的金融街西单广场(定名)地下一层至地上五层及地下二层扶梯厅的面积及设备设施，用于经营“Galeries Lafayette”商号的百货。租赁期限为自正式开业日起20 年。

　　主要内容：

　　1。项目简要介绍。金融街西单广场原名西单美晟国际广场。项目位于北京市西单北大街110 号，属北京核心商圈。项目周边具有中粮大悦城、君太百货、首都时代广场等。

　　项目规划建筑面积11 万平，其中写字楼部分占4 万平、商业部分占5 万平。金融街公司在08 年以15.99 亿，折合1.43 万/平米的价格将项目从北京美晟房地产公司手中整体收购。项目商业部分整体出租后，写字楼部分将以出售方式回笼资金。

　　2。顶级品牌入驻，提升项目整体形象。公司公告显示老佛爷公司将在金融街西单广场(定名)经营“Galeries Lafayette”商号的百货商品。巴黎老佛爷百货商店诞生于1893年，属于欧洲顶级百货公司。母公司坐落在巴黎最繁华的奥斯曼大街，由三座商场构成。世界顶级百货公司入驻后将提升项目整体形象。

　　3。商业部分利润空间有限，但写字楼销售将间接受益。公告并未提及项目具体租金，仅告知项目整体租期20 年。由于项目2010 年不会开业，且开业前通常存在免租期，因此预计该租赁合同对公司2010 和2011年净利润提升不大。但顶级百货入驻后项目写字楼销售将间接受益。按照周边普通写字楼售价3 万/平测算，写字楼部分销售净利润大约2.55 亿。后期销售利润有望因老佛爷品牌进入而得到提升。

　　4. 预计公司未来1 年内将新增16 万平自持物业。截至2010 年三季报，公司已经开发完毕的自持物业面积达到47 万平，占可开发项目面积的5.6%，占公司储备商业面积的14%。大部分项目位于北京金融街核心地段，少部分项目分布在重庆和惠州。目前公司未来可开发商业面积为288.8 万平，占公司所储备商业面积的86%。

　　按照项目开工进度，预计公司未来1 年内还将新增16 万平自持物业，主要包括西单广场商业部分、金融街购物中心2 期、天津圣诺奇斯酒店和惠州地区酒店项目。届时公司自持物业面积将达到63 万平左右。

　　5。投资建议。预计公司2010 年和2011 年每股收益在0.58 和0.68 元。2010 年11月30 日，公司股价收盘于6.61 元，对应2010 年和2011 年PE 分别是11.39 倍和9.72倍，对应RNAV 在13.2 元。我们认为公司自持项目资质和规模在A 股地产企业中均属优异，未来将享受价值重估带来的最大利益。此外，住宅开发一定程度上可以弥补商业开发周期长、投资的大特点。综合以上公司基本面因素，维持对公司的“增持”评级。

　　6。风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

　　(海通证券)